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“3·25”新政4周年,上海楼市乍暖还寒

admin 上海房产 2020-03-26 04:01:49 273 0 &l
2016年3月25日,对很多购房家庭来说,这个日子一定印象深刻。

这一天,上海重磅发布“沪九条”楼市新政,非本市户籍住房限购“2年改5年”确定,二套房首付比例提高。一夜之间,很多人发现买房资格突然没有了,或者存下来的首付已经买不起房了,大量购房者被拒之门外。

时间翻越到今天,“325新政”已经过去了整整四年,那么政策严控下,这些年上海楼市行情如何?市场变化又给上海购房者传达了哪些信号?

二手房

连续3年成交量低位盘整

经历“325新政”的购房者,对于当时排队买房、连夜网签的情景一定还是记忆犹新。实际上,就在新政发布当月,上海二手房累计成交49073套,达到历史单月最高成交量。

“3·25”新政4周年,上海楼市乍暖还寒 上海房产 第1张

2016.1至今上海二手房成交走势

数据来源:兔博士)

从图中可以看出,“325新政”后次月,上海全市的二手房成交量从4.9万套下滑到1.6万套,二手房成交量遭遇严重下滑,跌幅超过200%。

而后,在2016年小阳春和土地市场火热的双重刺激下,积压的购房需求被释放,成交量开始恢复反弹,连续回升5个月。9月之后随着全国市场进入密集调控期,购房热度下降,二手房成交持续萎靡,这种状况一直维持到现在。

进入2019年,成交量虽有回暖趋势,但依旧在相对平稳的“低位”进行盘整,月均线在1.8万套左右徘徊。和2016年月均线2.6万套对比,近4年时间,月均成交量下跌接近50%。

过去4年,每年3月都会出现一个成交波峰,某种程度上是2月春节后的季节性反弹,也与每年3月陆续有购房者拿到购房资格不无关系。房价和成交会随着购房需求呈季节性变动,3-4月上涨,5-7月下降,8-10月上涨,随后进入年底的静默期。

市场在“沪九条”等政策严控下,进入理性周期。表现在二手房市场上,整体不温不火,机会却一直存在。所以,购买二手房切忌跟风,保持理性,踩不对时机,一不小心就会成为接盘侠。

一手房

连续2年成交量价逐年回升

与二手房低位盘整不太一样,“沪九条”新政后,上海新房市场出现成交量和成交价稳步回升的趋势。

数据显示,2016年上海全市新建商品住宅共计成交约101920套,达到历史第二峰值;随着政策加码,2017年成交量骤降至47597套,为近10年来最低水平。但之后的2018、2019年,新房成交量开始稳步回升,从2018年的52142套,增长至2019年的62311套,实现“两连涨”。不过与调控前的火热行情相比,相差甚远。

“3·25”新政4周年,上海楼市乍暖还寒 上海房产 第2张

2014-2019年新房供应及成交走势

(数据来源:华燕)

新房成交均价方面,并没有因为成交降温而下调,而是处于稳步上涨的态势。

据统计,2016年上海新建商品住宅成交均价约38551元/㎡,2017年增至48301元/㎡,2018年全市均价首次突破5万关口,达到53676元/㎡。2019年更是超过5.5万/㎡,达到历史峰值。

2019年月度均价走势显示,均价出现高点主要是在2月、10月和12月,达到5.8万/㎡+,12月更是突破6万/㎡关口。这三个月的成交量反而不高,高端项目集中成交拉高了全市均价水平。

“3·25”新政4周年,上海楼市乍暖还寒 上海房产 第3张

2019年新房月度供销走势

(数据来源:华燕)

再看当年度月度供应,4-9月份即二季度、三季度住宅市场成交量稳定在70万方左右,最高值出现在9月份,单月成交78.3万方。市场供应主要集中在3、6、9月三个月份,供应量均在90万方以上。

截止2019年底,上海住宅存量合计约821.8万㎡,同比上升2.7%,去化周期约为13个月。

从二手房、一手房成交行情看,325“沪九条”落地以来,上海市场整体走势趋于理性,房价稳了,供需两端达到高度平衡。房子回归“居住”这一价值属性,不要再想着躺着赚钱了。

新片区定向微调

5年改3年,单身也可以买

2年改5年执行数年,直到2019年临港自贸区新片区落地后,上海限购撕开了一个“小口子”。

8月6日,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,临港自贸新片区正式官宣,并透露临港新片区将支持特殊政策,包括人才“居转户”年限缩短,限购微调等。

11月20日,《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。根据新政,总面积约873平方公里的自贸新片区,将在386平方公里范围内,进行定向微调住房限购政策

√ 对符合一定条件的非本市户籍人才,购房资格由居民家庭调整为个人,可购买新片区商品房一套。

√ 新片区缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个税或社保年限,由5年减至3年

√ 符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口,可在新片区优先选房购房。

在如今限购从严的情况下,临港新片区因为自身政策优势,也进入了存量房的快速消化期。8月至10月仅3个月的时间,新片区就卖掉了2972套房子,超过2018一整年的成交量。

“3·25”新政4周年,上海楼市乍暖还寒 上海房产 第4张

3个月卖掉一整年的量

(数据来源:临港楼市)

回望过去,上海市场一直是全国房地产行业风向标式的存在,它的涨与跌、政策的紧与松、市场的放量和紧缩,不仅仅和这座城市2000多万人相关,也牵动着全国市场的心弦。

过去4年,它以一种前所未有的严苛方式,让市场逐渐回归理性,房价也趋于平稳。相对稳定的市场将继续是今年的主基调,而这样稳定的市场将以何种方式继续保持,并且能够保持多久,是身处其中的每一个人都在思考的问题。

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