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【干货】上海市旧城区改建房屋征收流程

admin 上海房产 2020-01-13 00:02:41 640 0 【干
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作者:雷敬祺,北京盈科(上海)律师事务所律师

壹、改建意愿征询

1、改建意愿征询范围。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)的规定,确定旧城区改建范围,房屋征收部门组织征询被征收人、公有房屋承租人的旧城区改建意愿。意愿征询以合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行征询。

2、改建意愿征询内容

书面征询改建地块内被征收人、公有房屋承租人的改建意愿,如果愿意改建的户数超过地块总户数的90%以上(含90%),启动旧城区改建。如未达到90%的,表示改建意愿征询不通过,暂停旧城区改建。

3、改建意愿征询流程

3.1由区住房保障和房屋管理局在拟改建范围内张贴意愿征询公告,并发放《改建意愿征询意见书》。

3.2由工作人员依据房地产权证、租用公房凭证等有效权籍证明,逐户发放《改建意愿征询意见书》,请被征收人、公有房屋承租人凭户口簿、身份证等证明签收《送达回执》,或携带上述有效证明到指定地点领取并签收《送达回执》;自征询意见书(附回函)收到之日起,确定一个星期左右投放截至时间。改建意愿征询意见书回函投放截止后,现场开箱计票统计,公示结果,公证处负责现场全程公证,然后在征收范围内公示改建意愿征询结果。

4、改建意愿征询接待单位

公布《改建意愿征询意见书》领取地址和接待单位地址,确保被征收居民及被征收企事业单位能联系对接。

贰、改建房屋征收评估办法

    为规范旧城区改建房屋征收的房地产价格评估工作,维护房屋征收当事人的合法权益,保证房屋征收估价结果客观公平,根据《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》,结合实际情况,制定具体地块旧城区改建房屋征收评估办法。

1、估价机构的确定

启动旧城区改建房屋征收估价机构报名工作,房屋征收部门将经审核符合条件的估计机构名单在房屋征收范围内公示。公示各自的资质等级、从业经历、估价技术水平、社会信誉等情况。房屋征收部门将组织被征收人、公有房屋承租人对张贴公示的估价机构进行投票,按照简单多数的原则,得票数最多的估价机构确定为征收地块的估价机构。若出现得票数相等的情况,则由房屋征收部门组织随机抽签方式确定估价机构。房屋征收部门、街道办事处以及部分居民代表对投票全过程进行监督,并邀请公证机构对投票过程和结果进行公证。公示相关投票规则。

2、评估工作的要求

房屋征收部门如实向估价机构提供估价所需资料,协助估价机构开展现场查勘等工作。

被征收人、公有房屋承租人有义务向估价机构如实提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料,并配合估价机构对被征收房屋进行实地查勘。

房屋征收估价人员持证上岗,并对被征收房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录。房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。

被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证,估价机构应当在评估报告中说明 有关情况。

被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘,致使房屋评估无法进行的,估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

房屋征收估价时点为房屋征收决定公告之日。

3、结果公示与咨询

估价机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,房屋征收部门将初步评估结果在房屋征收范围内和房屋征收事务所现场办公地点向被征收人、公有房屋承租人公示7日,公示期间,估价机构安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果现场解释。

分户初步评估结果公示期满后,估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告(包括分户评估报告)。房屋征收部门委托房屋征收事务所向被征收人、公有房屋承租人送交分户评估报告,并按规定做好分户评估报告的签领手续。

4、评估争议解决方法和途径

被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可在收到评估报告之日起10日内,向出具评估报告的估价机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当收回原评估报告,重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

被征收人、公有房屋承租人对估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向估价专家委员会申请鉴定。

估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

5、评估和鉴定费用

房屋征收评估费用由房屋征收部门承担。

鉴定费用由申请人承担,但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由估价机构承担。

叁、改建涉及的法律文件

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

3、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》

4、所属地块房屋征收决定

5、所属地块房屋征收补偿方案

6、所属地块居住困难户人数审核办法

7、所属地块特殊对象范围及照顾标准

(更多法律规定请关注微信公众号:上海拆迁专业律师团队;头条号:胜诉有招)

肆、改建签约、选房规定

1、签约期限

一般为三个月。

2、选房办法

2.1本地块房屋征收补偿协议签约率达85%后,由房屋征收事务所组织已签约的被征收人、公有房屋承租人开始选房。

2.2本地块采用专用计算机电脑摇号排序的方式,产生选房序号,排序名单在本地块公示栏公示,公证机关和社会公信代表对摇号进行全程公证监督。

2.3由房屋征收事务所按摇号产生的排列号制作“选房序号牌”,被征收人、公有房屋承租人凭“选房序号牌”进入规定场次的选房现场依次选房。被征收人、公有房屋承租人选定房源后,应重新签订房屋产权调换协议,原签订的货币协议同时废止。

2.4“选房序号牌”由房屋征收事务所统一制作。被征收人、公有房屋承租人可放弃,但不得以任何形式擅自转让,否则视作无效。

3、购房规定

3.1房源信息。用于房屋征收补偿决定的房源须在本地块公示栏予以公示。

3.2购房标准

3.2.1一证选购一套房屋进行产权调换。

3.2.2所选房屋的价值总额不得超出补偿金额。经认定符合居住困难户条件的,居住困难户保障补贴可用于购买本地块安置房源。

3.2.3被征收人、公有房屋承租人确因居住困难需增购房屋的,应提出书面申请,并须接受他处住房情况的核查。按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定,认定为居住困难的,以人均22平方米为标准,在可供产权调换房屋中以相近的房型和面积进行选购。

3.2.4其他特殊情况经购房人申请由评议监督小组批准后方可选购。

3.3购房补贴

被征收人、公有房屋承租人仅选择一套房屋安置的,每户按补偿金额扣除所选安置房屋总价后,剩余部分*50%给予补贴。

3.4临时安置费

期房临时安置费自签约居民搬离原址、腾空房屋之日起计算,以入户通知书载明日期为止。

4.第三方房屋中介服务机构

凡选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人通过房产公司购买二手房的,则二手房交易过程中由征收人承担被征收居住房屋补偿金额的1%的中介服务费,超出部分居民自理。被征收人、公有房屋承租人受限购政策影响,最终无法办理过户手续的,由其自行承担相应法律后果。

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