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浦东法院:农村房屋拆迁土地使用权基价和价格补贴由安置对象享有

admin 上海房产 2020-01-13 12:01:17 760 0 浦东
浦东法院:农村房屋拆迁土地使用权基价和价格补贴由安置对象享有 浦东法院:农村房屋拆迁土地使用权基价和价格补贴由安置对象享有 上海房产

【基本案情】

被告叶某忠与赵某妹系夫妻,被告叶J系叶某忠与赵某妹所生之子。

原告与被告叶J原系夫妻。

1985年三被告与案外人叶甲(系叶J之兄)在浦东新区曹路镇五四村包沈家宅XXX号申请建房,经审批后由被告赵某妹与叶某忠出资建造楼房二上二下及一间平顶房,不久,被告赵某妹与叶某忠出资在平顶房上加层。

1991年,在办理上海市农村宅基地使用权证时,确定被告叶某忠为宅基地使用权人,核定宅基地使用面积149平方米,主房占地面积84平方米。

上海市农村宅基地使用权审核表确定立基人为叶某忠、赵(曹)云妹、叶甲、叶J;在意见栏内注明:该户按(85)批文,批准宅基地面积176平方米,主房占面积80平方米,经实际丈量调查,实际宅基地使用面积为149平方米,主房占地面积为84平方米,主房超面积4平方米。

1994年11月29日,原告与被告叶J登记结婚,双方于1995年9月生育一子叶乙。

1999年,原、被告及叶乙五人在浦东新区曹路镇五四村包沈家宅XXX号申请建房,该申请单上载明:现有住房建筑面积168平方米,占地面积84平方米楼房,申请建造建筑占地44平方米平房。

同年4月,该建房报告获得批准。

2000年原、被告及叶乙五人以1999年建造的平顶房漏水,故再次申请建房,要求在原占地面积44平方米平房上加建二层。

同年5月8日,该建房报告获得批准。

其中占地面积44平方米二层房屋的建造、装修及违章房屋等均由被告赵某妹与叶建忠出资,并由叶某忠与赵某妹居住。

在2000年左右,原告与叶J出资对浦东新区曹路镇五四村包沈家宅XXX号房屋进行装修。

2007年10月16日,被告叶某忠与拆迁人上海浦东新区环绿带建设管理署、拆迁实施单位上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)。

该协议载明,被拆迁人为叶某忠,安置人为赵某妹、叶J、孙某青、叶乙;被拆迁房屋坐落于曹路镇五四村包沈家宅XXX号、XXX号,建筑面积270平方米;住房经浦东万千评估公司评估,其中256平方米房屋重置单价结合成新为529元/平方米、土地使用权基价1,180元,价格补贴500元/建筑面积,14平方米房屋重置单价结合成新为200元/平方米、土地使用权基价1,180元,价格补贴500元/建筑面积;被拆迁人选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式并同意与拆迁人按房地产市场价值结算调换房屋的差价;拆迁人应当支付被拆迁人货币补偿款591,824元,棚舍和其他附属物补偿款93,874元;拆迁人安置被拆迁人临编龚路XXX号块56幢60号XXX室(现银峰路XXX弄XXX号XXX室,实际建筑面积110.85平方米)、龚路XXX号块55幢63号XXX室(现银峰路XXX弄XXX号XXX室,实际建筑面积82.76平方米)、曹路XXX号块6幢11号XXX室(现海鹏路XXX弄XXX号XXX室,实际建筑面积56.68平方米),房屋建筑面积271.25平方米,总价936,875.10元;安置房屋与货币补偿款的差价为251,177.10元;拆迁人支付被拆迁人搬家补助费5,400元、设备迁移费7,700元、装修费249,693元、其它费用177,615.94元;先期15个月过渡费32,400元、奖励费、速迁费24,000元。

根据拆迁补偿安置协议,经结算,动迁部门给付叶某忠245,631.84元,叶某忠获得动迁款存单后交与孙某青,由孙某青到银行领取。

动迁部门将三套动迁安置的房屋交付使用后,原告与叶J用获得的240,000余元的动迁款中100,000元对银峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋进行装修、购买家电等,并居住使用。

XXX2年9月12日,叶乙因病去世,叶乙的丧事由被告负责料理。

XXX3年1月叶J向本院提起诉讼要求与孙某青离婚,同年1月29日经本院调解,双方调解离婚。

对动迁安置的房屋在离婚时未作分割。

现原告要求分割动拆迁房屋遂诉至本院。

审理中,原、被告一致确认,银峰路XXX弄XXX号XXX室、同弄90号XXX室二套房屋的目前市场单价为14,000元/平方米,海鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋的目前市场单价为16,000元/平方米;银峰路XXX弄XXX号XXX室房屋目前的固定装修残值50,000元,该房内还有三台空调机的残值为5,000元,被告料理叶乙的丧事花费50,000元。

现原、被告一致要求对银峰路XXX弄XXX号XXX室内房屋内装修、三台空调机及叶乙的丧葬费在本案中一并处理。

同时三被告表示,属三被告的产权份额不要求另行分割,被告料理叶乙的后事花费50,000元,从叶乙的遗产扣除归被告所有。

原告称,其从银行领取动迁补偿款后,将其中的75,000元交给被告叶某忠与赵某妹,余款已用作新房装修等,被告则否认该事实。

庭审中,本院就叶某忠户动迁事宜向拆迁实施单位上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司进行了调查,动迁档案内附有:1、2006年10月12日,叶某忠家等3人与曹路镇建管办、村支书、村主任等在五四村办公室签订的一份会议纪要,主要内容为叶某忠房屋因一百米绿化河道造成墙面裂缝,约定房屋裂缝由叶某忠对负责维好,维修费3,000元由叶某忠垫付,如房屋在一年内动迁,3,000元维修费由动迁公司在动迁时给付;2、2007年5月,叶某忠填写一份曹路镇外环绿化基地特殊困难动迁户照顾申请表,其照顾理由为严重肺气肿多年;3、结算单一份显示,叶某忠一户认定有证面积为256+14平方米。

龚路XXX号块56幢60号XXX室房屋单价3,080元/平方米面积107.22平方米、龚路XXX号块55幢63号XXX室单价3,100元/平方米面积91.45平方米、曹路XXX号块6幢11号XXX室单价4,550/平方米,面积56.81平方米。

超建阳台44.66×529=23,625.14元、207.9×484=100,623.60元、73.45×376=27,617.20元、根据会议纪要补贴3,000元、大病照顾22,750元,合计177,615.94元。

4、房屋评估单上显示,曹路镇五四村包沈家宅XXX号房屋装修评估价为95,490元、附属设施补偿款57,039元,叶某忠居住的房屋装修补偿款分别为91,836元和62,367元、附属设施补偿款36,835元。

5、摘抄的户籍资料显示,包沈家宅XXX号户籍人口为原、被告及叶乙五人。

另查明,案外人叶甲系被告叶某忠与赵某妹之子、系叶J之兄。

系浦东新区五四村包沈家宅XXX号房屋建房申请人之一,其于1992年结婚后,已另行向曹路镇政府申请批建了占地90平方米二层楼房。

现叶甲表示,其已另行申请建房,故对浦东新区五四村包沈家宅XXX号房屋不再享有权利。

曹路镇五四村包沈家宅地块动迁时,动迁部门核定每人可享受45平方米被动迁房屋面积,生育独生子女的算双份,如家庭人均建房面积不足45平方米,补足至45平方米,原、被告家庭人员在动迁时户籍人数为5人,叶乙为独生子女,再奖励1人,因此动迁部门对原、被告房屋实施动迁中,核定人数为6人,被拆迁房屋的面积为270平方米,而原、被告家庭房屋实际有证面积为256[(84+44)×2层]平方米,享受了14平方米被动迁房屋的面积。

【法院判决】

法院认为,本案所涉被拆迁的浦东新区曹路镇五四村包沈家宅XXX号、XXX号建筑面积256平方米的农村宅基地房屋为1985年、1999年、2000年经过审批建造,根据建房用地审批文件和农村宅基地使用权证登记,原、被告四人、叶乙及案外人叶甲均对宅基地房屋享有权利。

鉴于叶甲在建造上述房屋时未出资,且其结婚后已另行审批到建房面积,故叶甲对本案系争宅基地房屋权利不再享有权利。

2007年上述房屋被动迁,被告叶某忠与动迁部门签订了安置协议是用同等价值产权房屋调换,但动迁部门在对原、被告一户动迁安置过程中同时还兼顾了家庭人口因素,明确被安置人员为原、被告及叶乙等五人。

其中叶乙为独生子女,根据动迁政策可奖励一人。

原、被告家庭动迁时按照每人45平方米面积,计算6人,核定被拆迁的房屋面积共计270平方米,其中256平方米属于有证面积,因此增补了14平方米。

根据相关动迁政策,拆迁货币补偿款由房屋重置价、土地使用权基价和价格补贴三部分组成,其中土地使用权基价和价格补贴由安置对象按享受的拆迁面积享有,房屋重置价应由被拆迁房屋的原权利人享有。

由于256平方米的房屋均为被告叶某忠与赵某妹出资建造,因此,被拆迁房屋中256平方米房屋的重置价应当归被告叶某忠、赵某妹所有。

动迁部门增补的14平方米房屋面积时,按每平方米200元计算了房屋重置价,对于该款可按动迁政策归原、被告及叶乙五人共有;对于房屋土地使用权基价和价格补贴由原、被告及叶乙每人享受45平方米,对于政府部门奖励的45平方米,是孙某青与叶J响应计划生育政策而获得的奖励,应归孙某青、叶J所有;对于附属设施补偿款其中包沈家宅XXX号房屋内的可归叶J与孙某青所有,其余归叶某忠、赵某妹所有;对于房屋装修款,其中包沈家宅XXX号房屋由孙某青与叶J装修,因此该房屋拆迁时获得的装修款补偿款95,490元归原告孙某青与被告叶J所有,其余归被告叶某忠、赵某妹所有;对于动迁安置中其他费用177,615.94元,该款是叶某忠与赵某妹建造的违章设施所获得的补偿、叶某忠患病获得的一次性补偿及叶某忠与村委会签订会议纪要获得的房屋维修费三部分组成,应当归被告叶某忠、赵某妹所有;拆迁安置协议中的设备迁移费7,700元,为原、被告四人共有,其余搬家补助费5,400元、奖励费24,000元、15个月的房屋过渡费32,400元,由原、被告及叶乙5人均分。

因叶乙已死亡,属叶乙遗产扣除丧葬费50,000元归被告后,由其第一顺序法定继承人原告孙某青与被告叶J共同继承。

现系争安置的三套房屋及245,631.84元动迁补偿款的具体分割,本院根据各安置人应获得的房屋拆迁补偿款结合三套房屋的安置购买价,再参照房屋的目前市场价,本院确定将上海市浦东新区海鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权判归原告所有,将银峰路XXX弄XXX号XXX室、同弄90号XXX室房屋归三被告所有为宜,银峰路XXX弄XXX号XXX室房屋中的装修及三台空调机目前残值为55,000元,属原告与叶J的夫妻共同财产,被告获得该房屋后,应当支付原告孙某青装修、空调机残值折价款27,500元。

对于原告孙某青辩称,其从银行领取240,000余元的动迁补偿款后将其中的75,000元交于叶某忠,因被告叶某忠否认该事实,原告未举证证明,本院不予采信。

综合原、被告在被动迁房屋中的权利及增值比例,原告因此多得的财产份额予以折价补偿。

据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五条 、第六条 、《中华人民共和国婚姻法》第十七条 、第十八条 、《中华人民共和国继承法》第五条 、第十条 、第十三条 的规定,判决如下:

一、坐落于上海市浦东新区海鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告孙某青所有;

二、坐落于上海市浦东新区银峰路XXX弄XXX号XXX室、上海市浦东新区银峰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归被告叶J、叶某忠、赵某妹共同所有;

三、上海市浦东新区银峰路XXX弄XXX号XXX室房屋内装修及三台空调机归被告叶J、叶某忠、赵某妹共同所有;

四、原告孙某青于本判决生效之日十五日内起一次性给付被告叶J、叶某忠、赵某妹财产折价款237,300元。

【律师分析】

公众、头条号“旧改征收律师”首席顾问雷敬祺律师认为:

(1)一人只能在一处宅基地房屋享有权利,农村集体成员另行审批到建房面积的,不在享有原宅基地房屋权利。

(2)拆迁过程中,土地使用权基价和价格补贴由安置对象按享受的拆迁面积享有,房屋重置价应由被拆迁房屋的原权利人享有。

(3)房屋原权利人已经死亡的,动迁补偿款可依继承关系进行处理。

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